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Obiettivi del progetto Tweet

Il progetto di rifunzionalizzazione ed efficientamento energetico della residenza universitaria Tolomei ha l'obiettivo di riqualificare un edificio destinato all'accoglienza di studenti e studentesse dell'Università di Siena, migliorandone la funzionalità e le prestazioni energetiche.
L'intervento prevede il recupero e l'ammodernamento della struttura esistente, con interventi finalizzati a renderla più sicura, accessibile ed efficiente sotto il profilo energetico. Sono inoltre previste opere di riqualificazione degli spazi e l'adozione di soluzioni tecnologiche volte a ridurre i consumi energetici e a migliorare la sostenibilità complessiva dell'edificio.
Gli obiettivi principali sono quindi:
- riqualificare e valorizzare un immobile pubblico esistente rendendolo nuovamente utilizzabile
- migliorare l’efficienza energetica dell’edificio riducendo consumi ed emissioni
- offrire spazi abitativi e comuni sicuri, accessibili e adeguati alle esigenze della vita universitaria

Attività previste

Nel dettaglio, le attività previste comprendono: la progettazione esecutiva degli interventi di riqualificazione, l’affidamento dei lavori mediante procedura di gara pubblica, l’esecuzione dei lavori di recupero dell'edificio, la riorganizzazione e l’adeguamento degli spazi interni, la realizzazione degli interventi sugli impianti, l’esecuzione delle opere di efficientamento energetico, il collaudo e la riapertura della struttura.

Secondo il cronoprogramma, dopo la progettazione esecutiva e l'affidamento dei lavori mediante procedura di gara pubblica, l'intervento avrebbe dovuto concludersi con la riapertura della residenza entro l'anno accademico 2025-2026.

Origine del progetto

Il progetto di rifunzionalizzazione ed efficientamento energetico della Residenza universitaria Tolomei a Siena nasce nell'ambito delle politiche pubbliche volte al potenziamento dell’edilizia universitaria e all’utilizzo di fondi statali destinati al diritto allo studio.

In particolare, l’intervento è stato reso possibile grazie a finanziamenti del Ministero dell’Università e della Ricerca (MUR), assegnati nell’ambito di programmi nazionali per la riqualificazione delle residenze studentesche, e beneficia di risorse del Fondo per lo sviluppo e la coesione (FSC) 2021-2027. A livello amministrativo, il progetto è stato attuato da DSU Toscana, che ha provveduto all'affidamento dei lavori mediante procedura di gara pubblica.

Per quanto riguarda i soggetti coinvolti nella fase di definizione del progetto, il ruolo principale è stato svolto da enti istituzionali:
- MUR (per il finanziamento e gli indirizzi generali)
- DSU Toscana (per la progettazione e l’attuazione)
- tecnici e progettisti incaricati della definizione degli interventi

Dalla documentazione consultata e dalle informazioni raccolte non sono emerse evidenze di processi strutturati di partecipazione pubblica, come consultazioni aperte o momenti di co-progettazione con studenti o cittadini. Il progetto appare quindi definito prevalentemente in ambito istituzionale e tecnico. Gli studenti universitari risultano essere stati considerati prevalentemente come destinatari finali dell’intervento, più che come soggetti coinvolti nella fase iniziale di definizione del progetto.

Soggetti Beneficiari

Il progetto è destinato a produrre benefici per l'intera comunità universitaria, contribuendo a migliorare l'offerta abitativa e la qualità degli spazi dedicati alla vita studentesca. I beneficiari diretti dell'intervento sono studentesse e studenti universitari, in particolare quelli fuori sede, che avranno accesso agli alloggi e ai servizi della Residenza Tolomei riqualificata. L'assegnazione dei posti rimarrà comunque subordinata ai criteri e alle graduatorie previste dal sistema regionale per il diritto allo studio; di conseguenza, non tutti gli studenti potranno beneficiare direttamente dell'intervento.

Sul piano indiretto, il recupero dell'edificio e la riapertura della struttura potrebbero produrre effetti positivi anche sul contesto urbano circostante, contribuendo alla riqualificazione dell'area e al rafforzamento della presenza della comunità studentesca nel quartiere.

Contesto

Il progetto si inserisce nel contesto della città di Siena, caratterizzata da una forte vocazione universitaria e da una presenza significativa di studenti provenienti anche da altre regioni e dall’estero. Negli ultimi anni, uno dei principali bisogni del territorio riguarda la disponibilità di alloggi per studenti, in particolare fuori sede, un problema diffuso in molte città universitarie italiane. A questo si aggiunge la presenza di edifici pubblici inutilizzati o obsoleti, che necessitano di interventi di recupero, adeguamento e riqualificazione, come nel caso della Residenza Tolomei.
In questo contesto, il progetto mira a contribuire al rafforzamento dell’offerta abitativa universitaria attraverso il recupero funzionale ed energetico di una struttura pubblica esistente, contribuendo al contempo alla valorizzazione del patrimonio edilizio destinato al diritto allo studio.

Avanzamento

Lo stato del progetto di “Rifunzionalizzazione ed efficientamento energetico della Residenza Universitaria Tolomei” è stato ricostruito attraverso un’attività di monitoraggio basata su analisi documentale, sopralluoghi e interviste ai soggetti coinvolti.

In una prima fase è stata svolta un’analisi della documentazione pubblica disponibile, comprendente i dati reperiti tramite OpenCoesione, gli atti di gara e la documentazione relativa all’affidamento dei lavori. Successivamente è stato effettuato un sopralluogo presso il cantiere, durante il quale sono stati verificati la chiusura della residenza, la presenza dei lavori in corso e la corrispondenza delle informazioni riportate nel cartello di cantiere con i dati presenti nella documentazione ufficiale.

Le informazioni più rilevanti sullo stato di avanzamento dell’intervento sono emerse dall’intervista realizzata il 13 maggio 2026 con il Responsabile Unico del Progetto (RUP), ing. Andrea Franci. Dall’incontro è emerso che, secondo quanto riferito dal RUP, i lavori, avviati nel maggio 2025, avevano completato la fase delle demolizioni, dei consolidamenti strutturali delle travi e delle colonne e delle relative protezioni antincendio. Al momento dell’intervista il cantiere si trovava nella fase preparatoria alla realizzazione delle nuove facciate e alla ridefinizione degli spazi interni. Dal punto di vista finanziario, risultavano liquidati due stati di avanzamento lavori, oltre all’anticipazione iniziale del 20%, per un avanzamento stimato intorno al 40% dell’importo contrattuale.

L’intervento interessa l’intero edificio e prevede il completo rifacimento degli impianti, il consolidamento strutturale, la riqualificazione energetica dell’involucro edilizio e la riorganizzazione degli spazi interni. Una criticità significativa è emersa durante la fase esecutiva, quando indagini sui materiali strutturali hanno evidenziato la necessità di ulteriori interventi di consolidamento statico, comportando un incremento dei costi rispetto al progetto iniziale e potenzialmente incidendo sulla tempistica di completamento dell’intervento.

Ulteriori elementi sono stati raccolti attraverso le interviste al dirigente comunale Francesco Ghelardi (25 maggio 2026) e all’assessora ai rapporti con l’Università Vanna Giunti (27 maggio 2026), che hanno confermato l’importanza dell’intervento per il sistema dell’accoglienza studentesca cittadina e per la riqualificazione dell’area urbana circostante.

Sulla base delle informazioni raccolte, il progetto risulta in corso di realizzazione e sostanzialmente coerente con gli obiettivi previsti, pur in presenza di criticità tecniche che hanno richiesto adeguamenti in fase esecutiva. I lavori procedono e dovrebbero consentire, una volta conclusi, la riapertura della residenza con 51 posti letto, spazi maggiormente accessibili e standard energetici significativamente migliorati rispetto alla situazione precedente.

Risultati

Poiché il progetto è ancora in corso di realizzazione, non è possibile valutarne integralmente i risultati finali. Tuttavia, l’analisi della documentazione disponibile, il sopralluogo effettuato e le interviste ai soggetti coinvolti consentono di individuare alcuni risultati parziali già raggiunti e di valutarne il potenziale contributo al raggiungimento degli obiettivi del progetto.

Secondo quanto dichiarato dal Responsabile Unico del Progetto (RUP), ing. Andrea Franci, durante l’intervista del 13 maggio 2026, sono già state completate le demolizioni interne, gli interventi di consolidamento strutturale delle travi e delle colonne e le opere di protezione antincendio delle strutture portanti. Si tratta di risultati particolarmente rilevanti poiché hanno consentito di affrontare una criticità emersa durante la fase esecutiva: le analisi sui materiali dell’edificio hanno evidenziato la necessità di un consolidamento statico non previsto inizialmente, indispensabile per garantire la sicurezza e la durabilità dell’immobile.

Dal punto di vista dell’efficacia, il principale risultato parziale consiste nell’aver già messo in sicurezza gli elementi strutturali maggiormente critici dell’edificio, creando le condizioni necessarie per il suo recupero funzionale dopo circa dieci anni di inutilizzo. L’intervento ha inoltre consentito di affrontare il degrado degli impianti, le infiltrazioni e le principali criticità strutturali emerse durante i lavori. Poiché l’opera non è ancora conclusa, il pieno recupero funzionale della residenza e il raggiungimento degli obiettivi previsti potranno essere valutati soltanto al completamento dei lavori.

Proprio perché le lavorazioni principali sono ancora in corso, molti degli effetti del progetto possono essere valutati soltanto in termini di risultati attesi, sulla base della progettazione e delle informazioni raccolte durante le interviste. Tra i risultati attesi più significativi, già chiaramente definiti nel progetto e confermati dal RUP, vi è il recupero di 51 posti letto destinati agli studenti idonei al diritto allo studio. Sebbene il numero di posti sia simile a quello precedente, la qualità degli spazi dovrebbe risultare notevolmente migliorata grazie alla riorganizzazione interna degli ambienti, alla realizzazione di nuove camere conformi agli standard correnti, alla presenza di servizi igienici più adeguati e all’introduzione di spazi dedicati allo studio e alla socializzazione.

Particolarmente rilevanti appaiono i risultati attesi sul piano dell’accessibilità e della sicurezza. La struttura prevede l’installazione di un ascensore, assente nella configurazione originaria, e di una seconda scala di emergenza conforme alle normative antincendio. Questi interventi dovrebbero rendere la residenza più inclusiva e sicura per tutti gli utenti. Un ulteriore ambito in cui il progetto mostra un potenziale di efficacia riguarda l’efficientamento energetico. Secondo i dati illustrati dal RUP durante l’intervista, l’edificio passerà dalla classe energetica E alla classe A1, superando l’obiettivo inizialmente previsto della classe B. I consumi energetici stimati passeranno da circa 334 kWh/m² annui a 119,5 kWh/m² annui, con una riduzione del consumo di energia primaria pari al 51% e una diminuzione delle emissioni di CO₂ del 62%. Questi risultati attesi appaiono particolarmente significativi sia dal punto di vista ambientale sia da quello economico, poiché dovrebbero contribuire a ridurre i costi di gestione della struttura nel lungo periodo.

Anche le interviste realizzate con il dirigente comunale Francesco Ghelardi e con l’assessora Vanna Giunti evidenziano l’utilità sociale del progetto. Entrambi hanno sottolineato come la riapertura della residenza possa contribuire non solo ad aumentare l’offerta di alloggi per studenti, ma anche a favorire la riqualificazione urbana dell’area circostante e una maggiore integrazione tra la popolazione studentesca e la comunità locale.

Nel complesso, il monitoraggio evidenzia che il progetto ha già conseguito risultati parziali coerenti con gli obiettivi dichiarati, in particolare sotto il profilo della messa in sicurezza dell’edificio e dell’avanzamento delle opere di riqualificazione. Sebbene l’efficacia complessiva potrà essere valutata soltanto a conclusione dei lavori, gli elementi raccolti nel corso dell’indagine suggeriscono che il progetto presenti un significativo potenziale di utilità, poiché coniuga il recupero di un edificio inutilizzato con il miglioramento previsto della qualità dell’abitare studentesco, della sicurezza e delle prestazioni energetiche della struttura.

Rischi

Uno dei principali fattori di rischio per l’efficacia del progetto riguarda possibili aumenti dei costi delle materie prime e dell’energia, che potrebbero incidere sull’equilibrio economico dell’intervento e sulla capacità dell’impresa di rispettare tempi e condizioni contrattuali.

Un ulteriore elemento di attenzione è rappresentato dalla natura stessa dell’edificio, costruito negli anni Settanta e oggetto di una profonda riqualificazione. In interventi di questo tipo possono ancora emergere ulteriori criticità tecniche non ancora individuate, con possibili ripercussioni sui tempi di completamento.

Dal punto di vista del contesto, il successo del progetto dipenderà anche dalla sua capacità di rispondere concretamente ai bisogni di studenti e studentesse. Una volta conclusi i lavori, sarà importante che la struttura offra standard qualitativi adeguati e sia effettivamente in grado di garantire condizioni di utilizzo coerenti con gli obiettivi del diritto allo studio, affinché l’investimento produca i benefici attesi.

Infine, considerando la persistente pressione sul mercato abitativo studentesco a Siena, il recupero della Residenza Tolomei rappresenta un contributo importante ma non sufficiente da solo a risolvere le difficoltà di accesso agli alloggi universitari presenti in città. L'impatto complessivo dell'intervento dipenderà anche dall’integrazione con altre politiche e interventi per il diritto allo studio e per l'abitare universitario a Siena.

Metodo di indagine

Come sono state raccolte le informazioni?

• Raccolta di informazioni via web
• Visita diretta documentata da foto e video
• Intervista con l'Autorità di Gestione del Programma
• Intervista con i soggetti che hanno programmato l'intervento (soggetto programmatore)
• Intervista con altre tipologie di persone
• Intervista con i referenti politici

Nel corso del monitoraggio sono stati contattati e/o intervistati diversi soggetti istituzionali e tecnici coinvolti, direttamente o indirettamente, nel progetto. Si è riscontrata una disponibilità al dialogo non uniforme tra tutti i referenti: alcuni hanno fornito informazioni utili e dettagliate, favorendo la trasparenza, mentre altri hanno rinviato le richieste ad altri uffici o a figure tecniche. Ciò ha reso più complessa la ricostruzione del quadro amministrativo e finanziario dell’intervento.

INTERVISTE REALIZZATE
Ing. Andrea Franci – Responsabile Unico del Progetto (RUP) presso DSU Toscana. Intervistato il 13 maggio 2026. Ha fornito informazioni sullo stato di avanzamento dei lavori, sulle caratteristiche tecniche dell’intervento, sulle criticità emerse e sui risultati attesi.

Dott. Francesco Ghelardi– Dirigente dei Servizi alla Persona e Istruzione del Comune di Siena. Intervistato il 25 maggio 2026. Ha illustrato il punto di vista dell’amministrazione comunale sugli effetti del progetto per la città, il quartiere e il sistema dell’accoglienza studentesca.

Vanna Giunti – Assessore al Turismo e ai Rapporti con l’Università del Comune di Siena. Intervistata il 27 maggio 2026. Ha approfondito il ruolo del Comune nelle politiche universitarie e abitative e il contesto più ampio delle residenze studentesche a Siena.

Residenti nella zona di Via Tolomei: nel corso del sopralluogo sono stati intervistati informalmente alcuni residenti e persone di passaggio, attraverso brevi interviste semistrutturate finalizzate alla raccolta di informazioni aggiuntive sul progetto; gli intervistati hanno riferito di aver notato la presenza del cantiere, ma di non avere conoscenza diretta né della situazione attuale né di quella precedente all’avvio dell’intervento, anche in considerazione del lungo periodo durante il quale la struttura è rimasta chiusa.

Commercianti della zona (MondoMangione): data la recente apertura dell’attività in Via Tolomei, precedentemente situata in via di Pantaneto, i dipendenti non hanno saputo fornire informazioni specifiche sulla residenza universitaria. Hanno tuttavia confermato di aver rilevato la presenza dei lavori in corso.

PERSONE CONTATTATE MA NON INTERVISTATE
Dott. Claudio Papini– Responsabile del Servizio Approvvigionamenti e Contratti di DSU Toscana. Contattato via e-mail il 7 e il 22 maggio 2026. Ha risposto alle richieste, chiarendo che gli aspetti tecnici, finanziari e relativi alle varianti erano di competenza del RUP. Non è stato possibile realizzare un’intervista a causa dell’indisponibilità del referente nel periodo previsto per le attività di monitoraggio.

Simone Petricci – Addetto al Servizio Informazione Istituzionale e Ufficio Stampa di DSU Toscana. Contattato via e-mail l’11 maggio 2026. Ha risposto indirizzando il gruppo al RUP, ritenuto la figura più adatta a fornire informazioni sul progetto. Non è stata quindi svolta un’intervista dedicata.

Ing. Leonardo Torricelli – Direttore dei Lavori e rappresentante dello Studio Tecnico Associato Ing. Leonardo Torricelli. Contattato via e-mail il 22 maggio 2026 e nuovamente sollecitato il 25 maggio 2026 con invio delle domande per iscritto. Non è stata ricevuta alcuna risposta, pertanto l’intervista non ha avuto luogo.

ALTRI TENTATIVI DI RACCOLTA INFORMAZIONI
L’11 maggio 2026 è stata contattata la pagina Instagram “Spotted Unisi” (gestita dalla comunità studentesca dell’Università di Siena, con messaggi e segnalazioni inviati dagli studenti) con l’obiettivo di raggiungere ex residenti della Residenza Tolomei e raccogliere testimonianze dirette. Il tentativo non ha prodotto risultati e non è stato possibile realizzare interviste con ex studenti della struttura, anche in considerazione del lungo periodo durante il quale la residenza è rimasta chiusa.

Domande principali

1. Durante il nostro sopralluogo abbiamo osservato il cantiere e consultato i dati disponibili su OpenCoesione. I lavori risultano avviati nel maggio 2025: il cronoprogramma iniziale è stato finora rispettato oppure ci sono state variazioni nei tempi di esecuzione? Qual è oggi lo stato di avanzamento dell’intervento e quali sono le tempistiche previste per la conclusione dei lavori? (Ing. Andrea Franci, Responsabile Unico del Progetto – DSU Toscana)

2. Pur non gestendo direttamente le residenze universitarie, quale ruolo può avere il Comune nelle politiche legate all’abitare studentesco? Di quali strumenti dispone e in che modo l’amministrazione comunale si rapporta con soggetti come DSU, Università e Regione? (Vanna Giunti, Assessora al Turismo e ai Rapporti con l’Università – Comune di Siena)

Risposte principali

1. L’Ing. Franci ha spiegato che sono state completate le demolizioni, i consolidamenti strutturali e le opere di protezione antincendio delle strutture portanti. Il cantiere si trova attualmente nella fase preparatoria alla realizzazione delle nuove facciate e alla riorganizzazione degli spazi interni. Dal punto di vista economico e procedurale, risultano liquidati due stati di avanzamento dei lavori e l’avanzamento complessivo dell’intervento è stimato intorno al 40%. È inoltre emersa la necessità di effettuare ulteriori interventi strutturali rispetto a quelli inizialmente previsti.

2. L’Assessora Giunti ha affermato che il Comune svolge principalmente un ruolo di facilitatore tra i diversi soggetti coinvolti nelle politiche universitarie. A tal fine è stato istituito un tavolo permanente di confronto tra Comune, Università, Università per Stranieri e DSU, finalizzato ad affrontare temi come mobilità, alloggi e servizi per gli studenti. L’assessora ha inoltre evidenziato l’impegno dell’amministrazione nel favorire progetti che migliorino la qualità della vita studentesca, tra cui nuove residenze universitarie e la realizzazione di un hub sociale e aggregativo destinato agli studenti.